Expertise immobilière en indivision : évaluer un bien partagé en toute objectivité

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de même nature sur un même bien immobilier. Elle peut concerner aussi bien la propriété que la jouissance du bien. Cette situation est fréquente, notamment lors d’une succession ou lors de l’achat d’un bien à plusieurs.

On parle d’indivision lorsque :

• plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien,

• ou lorsqu’elles en ont la jouissance commune.

Les différentes formes d’indivision

L’indivision peut être :

• volontaire, lors de l’acquisition d’un bien par des conjoints mariés, des concubins ou des partenaires pacsés ;

• involontaire, le plus souvent dans le cadre d’une indivision successorale, après un décès.

Dans ce cas, les biens du défunt appartiennent indistinctement à l’ensemble des héritiers, chacun disposant d’une quote-part. Les biens concernés sont appelés biens indivis, et chaque titulaire de droits est un indivisaire ou cohéritier.

Une situation par nature temporaire

Dans le cadre d’une succession, l’indivision est généralement une phase transitoire, destinée à prendre fin lors du partage du patrimoine.
Le Code civil est très clair sur ce point : « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ».

Conformément à l’article 815 du Code civil, chaque indivisaire peut demander à sortir de l’indivision, notamment en :

• vendant sa part à un autre indivisaire,

• ou cédant sa quote-part à un tiers.

Lorsqu’un bien immobilier est concerné, cette opération doit obligatoirement être réalisée devant notaire, l’acquéreur supportant les frais afférents.

Pourquoi une expertise immobilière est essentielle en indivision ?

L’évaluation d’un bien en indivision nécessite une expertise immobilière spécifique.
L’expert immobilier détermine la valeur vénale du bien, qui peut servir de base :

• au calcul des droits de succession ou de donation,

• à l’évaluation fiscale (anciennement ISF, aujourd’hui IFI),

• à une vente ou à un rachat de parts indivises,

• à un partage amiable ou judiciaire.

Toutefois, dans le cadre d’une indivision, il est d’usage d’appliquer une décote sur la valeur vénale, afin de tenir compte des contraintes liées au caractère indivis du bien (absence de maîtrise exclusive, difficultés de gestion ou de cession).

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