Indemnité d’éviction d’un local commercial : une expertise indispensable pour défendre vos droits

Lorsqu’un propriétaire de local commercial souhaite récupérer son bien, il doit délivrer un congé par acte d’huissier à son locataire. Ce congé peut être donné avec ou sans indemnité.
Dans la majorité des cas, le locataire commercial est en droit de demander une indemnité d’éviction, ou de contester le montant proposé s’il l’estime insuffisant.

L’enjeu financier est souvent important. C’est pourquoi le recours à une expertise immobilière indépendante est essentiel pour déterminer une indemnité juste, cohérente et juridiquement défendable.

Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction a pour objectif de réparer le préjudice subi par le locataire du fait de la perte de son local et, le cas échéant, de son fonds de commerce.
Elle doit permettre au locataire soit de se réinstaller dans des conditions équivalentes, soit de compenser la perte définitive de son activité.

Le locataire peut :

• accepter l’indemnité proposée par le bailleur,

• en demander la réévaluation,

• ou saisir le juge en cas de désaccord.

Comment se calcule une indemnité d’éviction ?

Le calcul repose sur une analyse détaillée de la situation du locataire et de son activité. On distingue généralement :

L’indemnité principale

Elle correspond à la valeur du fonds de commerce ou, selon les cas, à la valeur du droit au bail.
Cette valeur dépend notamment :

• de la nature de l’activité,

• de la localisation du local,

• du chiffre d’affaires,

• de la rentabilité et de l’ancienneté du commerce.

Les indemnités accessoires

Elles viennent compléter l’indemnité principale et peuvent inclure :

• l’indemnité de remploi,

• les frais de déménagement et de réinstallation,

• le trouble commercial lié à l’interruption ou au déplacement de l’activité,

• la perte sur stocks,

• les frais d’installation non amortis,

• les frais de licenciement du personnel,

• et divers frais liés au transfert du commerce.

Chaque poste doit être analysé avec précision et justifié.

Et l’indemnité d’occupation ?

Lorsque le locataire reste dans les lieux après la fin du bail, une indemnité d’occupation peut être due.
Son montant dépend notamment :

• de la valeur locative du local,

• des conditions d’occupation,

• de la durée de maintien dans les lieux.

Là encore, une expertise permet d’en fixer le montant de manière objective.

Le rôle de l’expert immobilier

L’expertise immobilière va permettre de prendre en compte :

• la perte ou le remplacement du fonds de commerce,

• l’indemnité de déplacement,

• l’indemnité de remplacement,

• l’ensemble des indemnités accessoires.

L’objectif est de produire une évaluation chiffrée, argumentée et opposable, utilisable aussi bien dans une négociation amiable que dans un cadre judiciaire.

L’accompagnement VALORIZ Expertise

VALORIZ Expertise vous accompagne dans la réalisation d’une expertise d’indemnité d’éviction, que vous soyez bailleur ou locataire.

Nos rapports sont fondés sur :

• les règles juridiques applicables aux baux commerciaux,

• l’analyse économique de l’activité,

• les méthodes d’évaluation reconnues.

👉 Contactez-nous pour obtenir des renseignements complémentaires ou un devis précis, adapté à votre situation.