Investissement – VALORIZ-EXPERTISE

La mi-septembre est la période pour investir dans l’immobilier

Christian PELTIER — Tue, 13 Sep 2022 09:20:10 +0000

Selon une étude de Bevouac, la mi-septembre est l’un des moments de l’année où il est le plus intéressant d’investir dans l’immobilier. En effet, les prix de l’immobilier y sont les plus accessibles et il est intéressant de se lancer dans l’investissement locatif.

Le pouvoir d’achat des Français est en berne. L’investissement locatif permet d’améliorer son pouvoir d’achat. Bevouac, site spécialisé dans l’investissement locatif dans l’ancien, a repéré les périodes où l’investissement locatif est le plus rentable.

Tout d’abord, il vaut mieux éviter la période allant de mi-mars à mi-avril, la tension immobilière étant au plus haut. Les prix augmentent au printemps, ce qui est peu avantageux. «Les familles qui souhaitent signer leur acte de vente en juin et juillet, pour emménager durant l’été et être prêts pour la rentrée scolaire, se précipitent sur leur projet immobilier durant ce printemps de l’immobilier. Durant cette période, où le marché est tendu, il est donc peu recommandé de réaliser un investissement immobilier», commente Martin Menez, président de Bevouac.

En outre, en décembre, les prix au m² baissent, cependant le nombre de ventes explose, ce qui n’est pas idéal pour se faire une place et choisir le bien souhaité. Les personnes qui se lancent dans une recherche de bien en septembre (pour une signature de l’acte de vente définitif en décembre), sont moins nombreuses en raison de «la reprise du travail, de la rentrée des enfants qui les préoccupent» mais en décembre, le nombre d’actes notariés répertorié est conséquent. «Cela peut s’expliquer par la volonté, pour les vendeurs, d’éviter les impôts locaux et, pour les investisseurs, de défiscaliser sur l’année en cours», ajoute Martin Menez.

Janvier, mai et septembre sont les périodes idéales pour investir dans l’immobilier

De ce fait, à la mi-janvier, mi-mai et mi-septembre, la tension du marché se relâche et les prix sont les plus accessibles. «C’est durant ces mois qu’il est possible d’optimiser son investissement. En effet, avec un prix à l’achat plus faible, le rendement locatif brut se voit boosté!», assure Martin Menez. Au mois de mai, la tension du marché est moindre alors «qu’on aurait pu se dire que c’est le mois où les ménages anticipent la rentrée mais visiblement ils l’ont anticipée avant en se ruant sur le marché en février, mars et avril», s’étonne-t-il. Est-ce l’effet pont, les Français ayant alors la tête aux vacances plutôt qu’aux affaires?

Alors, quelle date privilégier parmi ces 3 périodes?

Janvier est le mois le plus intéressant, avec des prix au m² au plus bas : 1625 € en moyenne, sur les 5 dernières années. De plus, «un investissement locatif nécessite souvent plus de travaux ainsi qu’une configuration différente», affirme Martin Menez. Investir mi-janvier permet d’avoir terminé les travaux et d’être prêt à mettre en location son bien à la rentrée en septembre.

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TOP 5 des villes où l’investissement locatif en colocation est le plus rentable

Christian PELTIER — Tue, 06 Sep 2022 10:27:45 +0000

Un classement immobilier dévoile les villes de France où il est le plus intéressant de réaliser un investissement dans le cadre d’une colocation. Lille, Montpellier, Nancy et Toulouse occupent le haut du classement.

L’investissement en colocation est de plus en plus prisé

De plus en plus de Français misent sur l’immobilier pour placer leur patrimoine. Pour cela, 1 personne sur 5 choisit d’acheter un bien et de le louer en colocation. Un pourcentage impressionnant, montrant la popularité croissante de la collocation. Pour réussir son investissement en colocation, il est crucial de bien choisir son lieu d’implantation. Une ville dynamique est préférable, afin de ne pas se retrouver avec un logement en vacance durant une longue période. Accumuler plusieurs petits loyers dans un même bien est bénéfique pour les finances de l’investisseur.

L’impact d’une population étudiante importante

Le site investissement-locatif.com a réalisé un classement des grandes villes françaises selon leur intérêt pour l’investissement immobilier en colocation.

Pour établir ce podium, le site a pris en compte 3 facteurs :

le loyer mensuel moyen observé dans chaque ville,
l’indicateur de tension immobilière (ITI) comparant le taux d’acheteurs potentiels et le nombre de logements disponibles,
le taux de rendement net moyen espéré par l’investisseur après paiement de ses charges.

Lille arrive largement en tête grâce à sa grande attractivité pour les étudiants et sa proximité avec Paris. Le loyer moyen au mètre carré pour un bien en colocation y est de 20,66 euros, contre 15,10 euros pour un bien en location simple. La suite du classement est occupée par Montpellier (Hérault), Nancy (Meurthe-et-Moselle) et Toulouse (Haute-Garonne). Ces villes sont peuplées par un grand nombre d’étudiants, et sont souvent recherchées pour une colocation. Saint-Étienne (Loire) et Grenoble (Isère) viennent ensuite, car la colocation permet des prix à l’achat plus bas. Cependant, il est nécessaire d’y investir dans l’hypercentre pour ne pas subir un taux de vacance dissuasif.

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Logement étudiant pour mon enfant : louer ou acheter ?

Christian PELTIER — Thu, 25 Aug 2022 07:27:44 +0000

Alors que la rentrée est dans quelques jours, la question cruciale des étudiants est le logement. Surtout pour les étudiants qui quittent la ville de leurs parents. Entre achat et location d’un appartement, quel est le meilleur choix à faire pour son logement étudiant ?

De nombreux étudiants quittent la ville de résidence de leurs parents pour partir faire leurs études dans une autre ville. Il leur est donc indispensable de trouver un appartement pour se loger durant leurs études. Mais alors quelle est la meilleure alternative pour les parents d’étudiants : louer un bien immobilier ou l’acheter ? Une étude a été réalisée par Circuméo, agence spécialisée dans l’investissement locatif pour montrer la différence de coûts entre ces 2 options. Pour cette étude, Circuméo a pris l’exemple d’un studio rénové de 20 mètres carrés, localisé dans le centre-ville de Nantes, dont le loyer serait de 550 euros par mois.

Acheter un bien comme logement étudiant pour son enfant…

À l’achat, ce bien immobilier serait trouvé au prix de 110 000 euros, avec un apport de 10 000 euros et un crédit immobilier de 100 000 euros sur 20 ans. La mensualité de remboursement envisagée est identique au loyer, soit 550 euros d’échéance à régler chaque mois. Au terme d’une période de 5 ans, durée d’un master, Circuméo mise sur une plus-value de 25 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}, soit 5 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} par an.

Sur la base d’une telle plus-value, le prix à la revente au bout de 5 ans est de 137 500 euros pour cet appartement. Une fois les mensualités de crédit déduites (33 000 euros), les charges (8 750 euros), l’impôt sur la plus-value (1 000 euros), le capital restant dû remboursé à la banque (78 000 euros) et l’apport récupéré (10 000 euros), le gain net s’élève ainsi à 6 750 euros.

… ou louer un bien

Autre alternative, plus courante : prendre un appartement en location pour y loger son enfant pendant la durée de ses études. Cette solution engendre un coût de 33 000 euros en loyers. Il est possible de déduire les intérêts perçus sur l’argent qui n’a pas été investi dans le projet d’achat immobilier. Les 10 000 euros d’apport placés sur un contrat d’assurance-vie rémunéré à 2 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} peuvent rapporter 1 040 euros. Au final, le coût global de la location sera donc de 31 960 euros sur les 5 années d’études.

Toutefois, la location a beaucoup d’avantages. Tout d’abord, la simplicité, pas besoin de passer devant le notaire et de souscrire à un crédit immobilier. Ensuite, il est bien plus facile, et rapide, de trouver un appartement à louer qu’à acheter. Cependant, contrairement à un achat, les loyers sont versés à fonds perdus.

Financièrement, l’avantage revient à l’achat d’un bien immobilier sur la base des simulations de l’étude. A noter qu’il faut pour cela disposer de la capacité d’endettement suffisante pour pouvoir emprunter.

Tout le monde ne peut donc pas se permettre d’acheter. C’est pourquoi la grande majorité choisissent de louer, ce qui est moins compliqué.

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5 astuces pour réussir son investissement locatif

Christian PELTIER — Sat, 13 Aug 2022 08:39:10 +0000

L’investissement locatif est un bon moyen de faire fructifier votre argent sur le long terme si vous avez de l’argent de côté. Voici 5 astuces pour bien investir dans l’investissement locatif !

1. Définir votre projet d’investissement locatif

L’immobilier locatif est un investissement qui nécessite la mise en place d’un projet complet. Il faut tout d’abord énumérer les raisons qui poussent à investir dans l’immobilier locatif. Par exemple, ce peut-être le souhait d’avoir un revenu complémentaire ou de constituer un patrimoine immobilier sur le long terme. Savoir son motif d’investissement permet de définir des objectifs pour l’atteindre et d’avoir une vue globale sur les différentes étapes du projet.

Par ailleurs, il est important de définir un budget auquel il faut se tenir pour que l’investissement soit rentable. Et s’il est nécessaire de recourir à un prêt immobilier pour financer votre projet, il faut se renseigner sur les taux pratiqués, les mensualités et la durée du paiement.

2. Trouvez l’emplacement idéal

L’investissement locatif doit prendre en compte l’emplacement géographique du bien que vous souhaiteriez acquérir. Pour garantir la location, il faut privilégier une région avec une forte demande locative. Le quartier doit être bien desservi par les transports en commun et doté de commerces et des écoles pour le louer à une famille.

Il est conseillé d’investir dans des villes proches de chez soi.

3. Renseignez-vous sur le marché de l’immobilier locatif

Avant de se lancer, il est important de prendre le temps de se renseigner sur le marché de l’immobilier locatif. Consultez les offres immobilières en ligne et vérifiez bien les caractéristiques de la maison. Visitez autant de logements que possible pour trouver la perle rare.

Comparez les différentes offres pour déterminer celle qui est la plus adaptée à votre projet. Vous pouvez par exemple acheter un bien ancien à bas prix et le rénover ensuite. Mais évaluez d’abord son état actuel, sa valeur sur le marché immobilier et les bénéfices que vous pourrez tirer de la location.

4. Privilégiez un logement neuf

Pour avoir le moins d’ennui, misez sur un logement neuf. Ce dernier est un gage de qualité et de durabilité.

De plus, un logement neuf remplira les critères des dernières normes en matière de construction et respecte les réglementations thermiques et environnementales en vigueur. Vous n’aurez plus à dépenser pour ces travaux et votre locataire sera satisfait du logement.

5. Établissez un plan d’action fiscal pour votre investissement locatif

Il existe 3 solutions de location : la location nue, la location meublée et la location saisonnière. Chacune de ces options entraîne l’application d’un taux spécifique sur l’impôt. En effet, il est possible d’utiliser l’investissement locatif pour réduire sa fiscalité. Pour ce faire, prenez les renseignements nécessaires et faites-vous accompagner par un professionnel qui vous indiquera le plan à suivre.

Confiez la gestion de votre investissement à un professionnel sérieux

Pour assurer le bon fonctionnement de votre investissement locatif et optimiser sa rentabilité, il ne faut pas hésiter à faire appel à des professionnels de l’immobilier tel que CIECP qui vous propose une assistance investisseur :https://expertise-immobilier.com/conseils-immobiliers/assistance-investisseur/

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5 dispositifs d’aide pour investir dans l’immobilier

Christian PELTIER — Tue, 12 Jul 2022 08:50:20 +0000

Les investissements immobiliers peuvent devenir, un véritable casse-tête : loyers impayés, dégradations du bien, travaux de mises aux normes, fiscalité. Voici 5 dispositifs d’aide mis en place par l’Etat, qu’il est important de connaître avant d’investir.

1 – La caution gratuite : Visale

Tout d’abord, Visale est un dispositif gratuit qui prend en charge les loyers impayés à hauteur de 36 mois et qui prend en charge les frais de remise en état du logement à hauteur de 2 mois de loyers.

Pour en bénéficier, le locataire doit être soit âgé de moins de 30 ans, soit avoir un revenu inférieur à 1 500 euros net par mois. Le locataire est certifié par Action Logement.

Le propriétaire s’assure d’obtenir le paiement des loyers et des réparations des dégradations éventuelles en en bénéficiant.

2 – L’intermédiation locative

Les propriétaires peuvent louer leur bien par l’intermédiaire d’un tiers qui gère le bien pour eux.

1ère solution : le propriétaire loue à une association qui le met à disposition de sous-locataires à revenus modestes. L’association paie le loyer et remet le bien en état en cas de dégradation. Le loyer est donc garanti et le bien géré par un professionnel.

2ème solution : le bien est confié à un tiers dans le cadre d’un mandat de gestion. Le tiers perçoit les loyers et les charges. Dans ce cadre, le dispositif Visale est mobilisable automatiquement, tout comme des assurances spécifiques pour les loyers impayés et les dégradations.

Le bien est donc géré par un professionnel au quotidien délestant le propriétaire de cette charge.

3 – DossierFacile.fr

Puis, ce site vérifie gratuitement le dossier des potentiels locataires. Les candidats téléchargent les pièces de leur dossier en ligne. Les opérateurs de DossierFacile.fr vérifient si le dossier est complet, cohérent et clair en moins de 24 heures. Les propriétaires reçoivent ainsi des dossiers complets et vérifiés. Les propriétaires possèdent lors du choix du locataire, un dossier complet et sûr.

4 – Ma Prime Rénov’ une aide pour investir

Ensuite, le dispositif Ma Prime Rénov’ permet, sous condition, d’obtenir une prise en charge partielle du coût des travaux d’amélioration de la performance énergétique du bien.

De plus, selon le projet, les aides peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros.

5 – Loc’Avantages une aide pour investir

Pour finir, le dispositif Loc’Avantages permet de mettre en location le bien, à un loyer réduit, en contrepartie de réduction d’impôts importantes qui peuvent aller jusqu’à 65 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}.

De plus, des aides financières particulières peuvent être accordées pour réaliser les travaux et rénover le bien.

De même, en prévoyant bien son projet, et en mobilisant tous les dispositifs possibles, le propriétaire peut faire une opération financière très intéressante, à la fois grâce aux aides et grâce aux économies fiscales, tout en s’assurant du paiement des loyers et des charges.

En conclusion, les particuliers peuvent investir en toute tranquillité !

CIECP vous propose une assistance investisseur !

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Où les Français recherchent-ils le plus leur résidence secondaire ?

Christian PELTIER — Sat, 02 Jul 2022 08:52:57 +0000

Depuis le premier confinement, le marché de la résidence secondaire a connu une nette huasse, mais le phénomène s’est tassé depuis janvier. Les prix ont augmenté, les biens se font plus rares, mais il reste des opportunités à saisir dans certaines régions. C’est ce que démontre une étude de Pretto.

Les acheteurs se bousculent moins pour acquérir une maison secondaire selon les chiffres du courtier immobilier en ligne Pretto . Le marché a été dynamisé en 2020 à la suite du premier confinement. Mais la demande pour acquérir une maison secondaire a baissé de 7 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} entre janvier et avril de cette année, cependant, elle reste supérieure à celle observée en 2019.

PACA, Occitanie et Auvergne-Rhône-Alpes en ligne de mire pour acheter sa résidence secondaire

Pour commencer, l’un des principaux problèmes rencontrés par les acheteurs est le manque de biens. Le marché s’est tendu dans certaines régions. De ce fait, les prix des logements ont progressé de 7 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur un an. Concernant le profil type des acheteurs, ces derniers ont en moyenne 39 ans en Ile-de-France et 46 ans en province. Le budget moyen consacré à la résidence secondaire est de 240 000 euros pour 54 700 euros d’apport.

Ensuite, la moitié des acheteurs concentrent leurs recherches à moins de 140 kilomètres de leur domicile principal. La région qui concentre le plus de demandes est Provence-Alpes-Côte d’Azur (14 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}), puis l’Occitanie (13 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}) et la région Auvergne-Rhône-Alpes (12 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}). Alors que l’Ile-de-France réunit 11 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} des recherches et la Nouvelle-Aquitaine 10 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}, les régions de Normandie et Bretagne sont à 7,7 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} et 6,5 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} des demandes.

Les Franciliens en arbitres

Pour finir, les prix peuvent toutefois apparaître élevés en PACA et en Nouvelle-Aquitaine, où le budget moyen des projets immobiliers dépasse 300 000 euros. La Normandie, intéresse beaucoup les Franciliens est plus abordable avec des prix moyens atteignant 216 000 euros. Le Centre-Val-de-Loire, lui aussi limitrophe de l’Ile-de-France, est encore plus avantageux (200 000 euros).

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Les 5 villes où investir dans une place de parking

Christian PELTIER — Thu, 23 Jun 2022 09:18:38 +0000

L’investissement locatif dans une place de parking est accessible à tous. Cependant, avant d’investir dans une place de parking, il faut prendre en compte plusieurs critères pour réaliser le meilleur placement possible.

Investir dans une place de parking comporte de nombreux avantages. En effet, accessible à un grand nombre de ménages, rentabilité importante et pas d’entretien…

Cependant, plusieurs critères sont à prendre en compte avant de se lancer dans ce placement. Ainsi, un classement des villes françaises où investir dans une place de parking a été réalisé.

Le top 5 des villes où investir dans une place de parking :

En haut de ce classement, on retrouve tout d’abord Brest, avec un prix de vente moyen de 7.926 euros et un loyer mensuel moyen de 45 euros. La rentabilité brute annuelle s’élève à 6,81{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}. De plus, selon l’Insee, 29,83{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} des ménages ont une voiture, mais pas de place de parking dans la commune. Ce qui en fait la ville idéale pour investir.

En 2ème place on retrouve Mulhouse, avec un prix de vente moyen de 7.757 euros et un loyer mensuel de 41 euros. La rentabilité brute annuelle y est de 6,34{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}.

Sur la 3ème marche du podium, on retrouve Tours. Le prix de vente moyen y est de 11.950 euros, le loyer mensuel y est quant à lui de 64 euros.

Ensuite en 4ème et 5ème position, on retrouve Dijon et Toulon. Ce sont des villes dynamiques, mais où l’offre de transports en commun n’est pas aussi dense qu’à Paris par exemple. Les gens ont besoin de la voiture.

Des parkings chers et pas plus rentables dans les grandes métropoles

Le bas du classement est en revanche occupé par des métropoles. Ainsi, Rennes occupe la 48^e place du palmarès. Le prix de vente moyen d’une place de parking y est de 14.313 euros et le loyer mensuel moyen est de 61 euros. La rentabilité brute annuelle s’élève, elle, à 5,11{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}. Quant à Paris on la retrouve à la 49^e place du classement avec un prix de vente moyen de 34.458 euros. Le loyer mensuel moyen y est de 155 euros. Seulement 7,12{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} des ménages ont une voiture sans disposer d’une place de parking dans la capitale. Enfin, Nantes occupe la dernière place du classement, avec un prix de vente moyen de 15.993 euros. Le loyer mensuel moyen d’une place de parking s’élève à 62 euros et la rentabilité brute annuelle est de 4,65{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}.

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Comment devenir un investisseur immobilier ?

Christian PELTIER — Tue, 24 May 2022 09:33:21 +0000

Devenir investisseur en immobilier présente de nombreux avantages dont la constitution d’un patrimoine immobilier et des revenus mensuels assurés.

Avant de devenir investisseur, renseignez-vous sur ce domaine

Un minimum de connaissances est nécessaire avant de se lancer dans l’investissement immobilier.

Nous vous conseillons de vous former en lisant différents contenus disponibles sur différents sites et sur ceux du gouvernement.

Si vous souhaitez vous former réellement, rapprochez-vous d’un courtier, par exemple.

Évaluez votre situation financière avant de devenir investisseur

Il est possible d’investir sans avoir d’apport personnel. Cependant, il est judicieux, avant de vous lancer, de faire un point sur votre situation financière. Quelle est votre situation financière ? Est-elle stable ? Votre manière de gérer votre budget vous permettra-t-elle d’obtenir facilement un crédit ?

De plus, votre investissement va dépendre de vos objectifs. Par exemple, si vous voulez vous assurer des revenus mensuels, investissez dans une ville où le marché locatif est tendu. Mais, si vous voulez constituer un patrimoine, vous pouvez acheter une résidence secondaire sur les bords de la mer, à la campagne ou à la montagne.

Choisissez bien votre investissement

L’étape la plus importante dans l’investissement, c’est de bien choisir le bien.

Quand vous investissez dans le neuf, vous pouvez obtenir des réductions d’impôts intéressantes. Le neuf est également intéressant, car il est facilement louable : construits avec des matériaux durables et qualitatifs, des équipements dernier cri, des prestations de qualité (balcons, gardiennage, parking…).

Vous pouvez choisir dans quelle région vous voulez investir. Soit près de chez vous pour visiter facilement le chantier et de fluidifier votre gestion locative. Mais investir dans une autre région vous permettra d’obtenir un logement bien placé pour votre retraite ou pour changer de vie.

Pour investir facilement, pensez aux dispositifs d’Etat

Censi-Bouvard, Pinel… Différents dispositifs ont été mis en place, pour endiguer la tension du marché locatif dans les grandes villes ou pour favoriser la construction de résidences services.

Le dispositif Pinel, prolongé jusqu’en 2024, vous permet, de réduire significativement vos impôts. C’est investir dans un bien neuf, que vous pourrez louer jusqu’à 12 ans en bénéficiant de réductions d’impôts. Une fois ce délai passé, vous récupérez votre bien et en faites ce que vous voulez : le revendre, le louer à nouveau (mais sans réductions d’impôts), y habiter, y loger quelqu’un de votre famille…

Le dispositif Censi-Bouvard, quant-à lui, vous permet également de faire une réduction d’impôts en investissant dans une résidence services (pour étudiants, pour seniors, pour personnes à mobilité réduite…).

Si vous souhaitez être assisté dans vos démarches n’hésitez-pas à faire appel à CIECP. Nous proposons une assistance investisseur afin de vous donner les meilleurs conseils pour réaliser un investissement rentable.

Plus d’infos ici : https://expertise-immobilier.com/conseils-immobiliers/assistance-investisseur/

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Sur quelle île est-il plus avantageux d’investir dans une résidence secondaire ?

Christian PELTIER — Sat, 07 May 2022 10:25:34 +0000

Investir dans une résidence secondaire sur une île fait rêver de nombreux particuliers. Mais quelle île choisir pour réaliser son projet immobilier à moindre coût ? Quels sont les prix de l’immobilier des 5 plus grandes îles bordant les côtes du littoral métropolitain : l’île de Ré, Noirmoutier, Belle-Île-en-Mer, Oléron ou encore la Corse…

C’est sur l’île de Beauté que le pouvoir d’achat immobilier est le plus important. En effet, il est possible d’y acquérir un bien de 44 m² pour 150.000 euros contre 20 m² seulement à l’île de Ré. On constate également une hétérogénéité entre une partie de l’île, proche du littoral, très touristique avec des prix élevés, de l’ordre de 4.000 euros le mètre carré, et une autre partie, moins touristique, la Haute-Corse, où le prix du mètre carré est de 2.800 euros.

L’île de Ré, est l’île la plus chère du littoral pour investir dans une résidence secondaire ?

À l’inverse, en Charente-Maritime, l’île de Ré, est la plus chère du littoral avec un prix moyen de 7.490 euros par mètre carré. L’île étant petite, l’offre est rare donc l’immobilier est plus cher. L’île est très touristique, le taux de résidences secondaires est de 60{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}. Seules 17.000 personnes y habitent en résidence principale alors qu’en Corse la part de résidences secondaires est de l’ordre de 40{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}.

Enfin, sur l’île d’Oléron (Charente-Maritime), sur l’île de Noirmoutier (Vendée) ou à Belle-Île-en-Mer (Morbihan), posséder une résidence secondaire se paie quasi aussi cher voire plus cher qu’à Marseille. Ainsi, à Noirmoutier, le prix au mètre carré est de 4.671 euros ; à Belle-Île-en-Mer, il est de 4.356 euros par mètre carré et à Oléron de 3.566 euros par mètre carré. Sur ces îles, pour un budget de 150.000 euros, il est possible d’acquérir une résidence secondaire entre 20 et 44 m².

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Immobilier locatif : quel dispositif choisir : Pinel, Denormandie ou Loc’Avantages ?

Christian PELTIER — Sat, 30 Apr 2022 08:15:44 +0000

Vous réfléchissez à investir dans le locatif et vous pensez à utiliser l’un des dispositifs d’incitation fiscale disponibles ? Entre le Pinel, le Denormandie et le nouveau Loc’Avantages, lequel choisir ?

2/3 des Français connaisse le dispositif Pinel, mais seuls 23{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} savent clairement de quoi il s’agit. Voici un rappel des 3 principaux outils qui sont à votre disposition.

Pinel : pour défiscaliser en achetant du neuf

Pour commencer, Pinel est dédié à l’investissement dans un logement neuf. Il permet une réduction d’impôt de 12{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}, 18{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} ou 21{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du montant de l’acquisition (limite de 300 000 euros). Une déduction fiscale répartie sur une période d’engagement locatif respective de 6,9 ou 12 ans (maximum 6 000 euros par an).

Le logement doit respecter plusieurs caractéristiques. Il doit également être situé dans une zone de tension locative pour pouvoir en bénéficier. Le propriétaire doit s’engager à le louer comme habitation principale d’un locataire pour un loyer plafonné. Le dispositif a été restreint aux investissements dans des bâtiments d’habitation collectifs, depuis le 1er janvier 2021.

Le Pinel va changer

En 2023, les logements seront sous le dispositif Pinel+. Pour être éligible à Pinel+, les logements destinés à la location devront respecter une surface minimale par typologie. Ces nouvelles contraintes ajoutées à celles environnementales vont exclure les ménages aux revenus plus modestes.

Par exemple, de plus en plus de jeunes investisseurs âgés de 30 ans, commencent par l’investissement locatif via Pinel. C’est une alternative choisie par rapport à l’augmentation des prix de l’immobilier dans les villes et l’inquiétude face à la retraite.

Denormandie : pour louer un logement rénové

Ensuite, le Denormandie s’adresse à ceux souhaitant acquérir un logement ancien pour le rénover et le mettre en location. Mis en place en novembre 2018, Denormandie est ouvert aux acquisitions de logement ou de local affecté à un usage autre que l’habitation réalisée entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

Pour bénéficier de la réduction d’impôts du dispositif Denormandie, l’investisseur s’engage à louer son bien pendant 6 ans minimum. Il peut aussi convenir d’une durée de 9 ou 12 ans. La déduction fiscale s’élève à 12{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du prix du bien pour 6 ans de location, 18{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} pour 9 ans et 21{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} pour 12 ans de location. Alors que le dispositif Pinel ne peut concerner au maximum que 2 logements par an, pour le Denormandie, il n’existe pas de limite, mais un maximum de 63 000 euros de défiscalisation sur 4 ans.

En outre, Denormandie a été mis en place pour les logements anciens nécessitant des travaux. Ils doivent représenter au moins 25{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du coût total de l’opération.

Puis, seuls les biens situés dans les 222 communes ayant signées la convention Cœur de ville ou celles ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) sont concernés.

Cependant, ce dispositif n’a pas trouvé son public, car seuls 245 ménages vont bénéficier du Denormandie cette année.

Enfin, pour un premier investissement locatif, ce dispositif n’est pas conseillé. Il faut connaître les enjeux locaux et faire une étude de marché. Ce dispositif concerne des villes dont l’attractivité n’est pas évidente. Le marché de la rénovation est compliqué.

Loc’Avantages : défiscaliser en appliquant un loyer modéré

Pour finir, anciennement Cosse et Louer Abordable, le dispositif Loc’Avantages vient d’entrer en vigueur. Il permet une réduction d’impôt allant de 15{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} à 65{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} des loyers annuels selon l’ampleur de la baisse de loyer consentie et du recours ou non à un intermédiaire social pour la gestion du logement. Il concerne les logements conventionnés avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah). Pour profiter du dispositif, le bénéficiaire ne devra pas dépasser un montant maximal de loyer, avec 3 niveaux possibles : – 15{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur les loyers de marché, -30{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} et -45{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}. A la clef, dans ce dernier cas, une réduction d’impôt de 65{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} dans la limite des 10 000 euros du plafond des niches fiscales.

Ce dispositif s’adresse plutôt à des particuliers retraités, déjà propriétaires, qui ont remboursé le crédit immobilier du bien à louer et qui veulent aider des personnes en difficultés.

En effet, malgré l’avantage fiscal, un investisseur risque d’avoir du mal à obtenir un crédit immobilier pour louer le logement grâce à Loc’Avantages. Elle pourrait remettre en doute la capacité d’emprunt du client.

À retenir

Pinel et Denormandie : réduction d’impôt de 12{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} à 21{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du montant de l’acquisition
Loc’Avantages : réduction d’impôt de 15{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} à 65{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du montant annuel des loyers
pour les 3 dispositifs : 6 ans de location minimum.

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