Emprunt – VALORIZ-EXPERTISE

Quels sont les frais à prévoir lors d’un crédit immobilier ?

Christian PELTIER — Tue, 20 Sep 2022 08:21:15 +0000

Un crédit immobilier représente un coût important. En outre de l’argent emprunté, le souscripteur doit prendre en compte d’autres frais liés au crédit immobilier. Les voici.

En France, le marché de l’immobilier se porte bien depuis des années, même s’il a tendance à freiner ces derniers temps. Lors d’un investissement dans la pierre, il est souvent question de crédit immobilier. Toutefois, le prêt immobilier représente un coût important. En outre, il varie en fonction de la durée de l’emprunt et des taux d’intérêt pratiqués. D’autant plus que les taux ont tendance à repartir à la hausse, à cause de l’inflation. Pour obtenir son crédit immobilier, il est nécessaire de constituer un dossier de demande de prêt. C’est là qu’interviennent les frais annexes. Les banques appliquent ce qu’elles appellent des frais de dossier. Ces derniers n’excèdent généralement pas 1{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du montant du prêt immobilier. Cependant, la somme peut atteindre plusieurs centaines d’euros, voire dépasser 1.000 euros. Tout de même, il est possible de négocier ces frais de dossier, voire d’obtenir leur suppression.

Les frais de notaire

Contrairement aux frais de dossier, les frais de notaire se révèlent incontournables dans le cadre d’un achat immobilier. Appelés aussi frais d’acquisition, ils pèsent sur la facture finale. Ils sont composés en grande partie de taxes et impôts destinés à l’État et aux collectivités locales (communes et départements). Le taux de ces taxes peut varier selon la localisation du bien concerné et représente la plus grande partie des frais de notaire. Le reste est constitué des émoluments du notaire, c’est-à-dire la part qui lui revient à l’issue de la transaction. Là encore, un taux est appliqué et il est variable en fonction du montant de la transaction. Ainsi, pour toutes les transactions de plus de 60.000 euros, ce taux est de 0,799{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}, contre 3,870{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} pour celles inférieures à 6.500 euros par exemple. À noter que si la somme investie est supérieure à 100.000 euros, le notaire peut appliquer une remise pouvant aller jusqu’à 20{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} de ses émoluments.

Assurance emprunteur et autres frais bancaires

Dans le cadre d’un crédit immobilier, les frais liés à l’assurance emprunteur sont aussi à prendre en compte. Souscrire à un contrat d’assurance n’est pourtant pas obligatoire légalement. Néanmoins, les banques exigent cette garantie. Cette assurance emprunteur permet à la banque d’être couverte en cas d’invalidité, d’incapacité de travail ou de décès. Le coût est variable, car il dépend de nombreux facteurs. L’âge de l’assuré, son état de santé, sa profession, la durée du prêt et son montant sont pris en compte. Toutefois, le surcoût de l’assurance emprunteur peut être réduit en faisant jouer la concurrence. D’autant plus qu’il est désormais possible d’ y souscrire auprès d’un assureur autre que la banque vous ayant accordé le crédit immobilier. En outre, il faut prendre en compte les frais bancaires liés à la possible ouverture d’un compte dans le cadre de l’obtention du crédit immobilier.

Les autres frais possibles dans le cadre d’un crédit immobilier

Enfin, il existe les frais de garantie. Ceux-ci protègent la banque en cas de non-paiement des mensualités du crédit immobilier et prennent la forme d’une hypothèque ou d’une caution. En général, il faut compter 1,5{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du montant total du crédit pour l’hypothèque et 0,8 à 1{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} pour la caution. Si vous passez par le biais d’une agence, vous devrez vous acquitter de frais d’agence une fois l’acte de vente signé. Pour finir, en faisant appel à un courtier en immobilier, celui-ci va appliquer des frais de courtage. Une démarche qui peut néanmoins se révéler rentable puisque ce professionnel va trouver le crédit immobilier le plus intéressant possible.

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Les taux de crédit augmentent encore et toujours en septembre

Christian PELTIER — Sat, 10 Sep 2022 08:20:43 +0000

Dans un marché très tendu, les banques continuent de remonter leurs taux de crédit immobilier. Emprunter coûte de plus en plus cher.

Les courtiers, ont reçu les grilles de taux de crédit immobilier applicables pour le mois de septembre. Ils constatent tous une nouvelle hausse. D’après Empruntis, cette hausse s’élève à 5 points de base , pour un pourcentage moyen à 1,90{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}. Les intérêts s’élèvent à 1,75{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 15 ans, 1,90{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 20 ans et 2,05{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 25 ans. Des niveaux proches de ceux enregistrés par Pretto : 1,76{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 15 ans, 1,95{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 20 ans et 2,07{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 25 ans. Le courtier en ligne enregistre quant à lui une hausse moyenne de 10 points.

Maël Bernier, le porte-parole de Meilleurtaux affirme que “Le message des banques est clair : elles ne peuvent pas prêter à perte et sont forcées d’augmenter les taux pratiqués, même si l’usure est trop faible”. Ce taux plafond, est le taux au-dessus duquel les banques ont interdiction de prêter. Il s’élève aujourd’hui à 2,57{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} pour les crédits de 20 ans et plus. Au 1er octobre, il devrait augmenter, pour que les banques disposent de plus de marge de manœuvre pour octroyer leurs crédits.

De bonnes nouvelles concernant la hausse des taux de crédit

La porte-parole d’Empruntis indique que “Tous les établissements nous disent qu’ils comptent là-dessus pour relever leur taux, mais ils ne s’entendent pas sur l’ampleur de cette future l’augmentation : 10, 20 ou même 40 points selon certaines banques”. Si la troisième option l’emporte, le marché se retrouverait dans une situation similaire à celle du printemps 2017, avec des taux identiques et une usure proche des 3{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}.

Le relèvement du plafond d’usure pourrait être une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Effectivement, ces derniers sont souvent évincés à cause d’un Taux annuel effectif global (TAEG) trop élevé et supérieur à l’usure. Environ 30 à 50{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} des dossiers refusés le sont à cause de cela.

Autre bonne nouvelle, jusqu’à la fin de l’année, les banques peuvent être tentées de contenir la hausse des taux. Effectivement, comme le rappelle Cécile Roquelaure : “Tous les dossiers engagés à partir d’octobre seront finalisés à partir de 2023. Or, les banques tiennent à bien démarrer l’année et ne pas être en retard sur la réalisation de leur objectif de production de crédit.

Cependant, la mission sera délicate pour les banques. Leurs politiques de crédit sont également tributaires des taux d’emprunt d’Etat. Les chiffres de la Banque de France sont limpides. Les obligations assimilables au trésor (OAT) sur 10 ans ont vu leur taux passer de 1,35{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} le 2 août à 2,19{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} le 1er septembre. Le coût du refinancement a lui aussi augmenté. Depuis juillet, la BCE a décidé de faire passer son taux directeur à 0,5{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}, renchérissant l’approvisionnement en liquidité pour les banques commerciales.

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3 astuces pour emprunter quand le taux d’usure bloque

Christian PELTIER — Tue, 30 Aug 2022 07:30:58 +0000

Actuellement, la moitié des candidats à la propriété voient leur demande de crédit refusée par les banques. Et ce, car l’établissement n’est pas en mesure de leur proposer un taux d’intérêt inférieur au taux d’usure. CIECP vous partage 3 astuces pour emprunter même quand le taux d’usure bloque : le Prêt accession, le PEL et l’assurance-vie offrent quelques atouts à ne pas négliger.

Emprunter et taux d’usure : explications

Lors d’une souscription à un crédit immobilier, le prêteur ne peut pas dépasser un certain taux d’intérêt, que l’on appelle « taux d’usure ». Ce taux d’usure est défini par la Banque de France et s’élève à l’heure actuelle à 2,57{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}, pour une durée de 20 ans.

Cependant, il existe quelques astuces pour emprunter malgré tout. Les voici :

1. Le Prêt accession

Le Prêt accession proposé par ActionLogement (ancien 1{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} logement) permet de profiter d’un crédit à un taux de 0,5{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} (hors assurance). Le montant maximal est de 40.000 euros et le remboursement peut s’étaler sur 25 ans au plus.

Toutefois, il est nécessaire de remplir quelques conditions pour en bénéficier. Il faut être salarié du secteur privé non agricole dans une entreprise d’au moins 10 employés. Puis, il faut disposer de ressources inférieures à des plafonds qui dépendent de la zone géographique.

Le Prêt accession ne concerne enfin que les opérations de construction, d’acquisition dans le neuf, en bail réel solidaire ou l’achat d’un ancien HLM.

2. Utiliser son PEL pour emprunter malgré les taux d’usure

Le plan d’épargne logement (PEL) n’offre qu’un rendement de 1{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} par an, sans compter la fiscalité, bien loin du livret A, qui fait un retour en force avec un taux à 2{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}.

Toutefois, les souscripteurs d’un PEL bénéficient d’un taux fixé à l’avance pour un emprunt immobilier. Jusqu’à présent, il n’était pas intéressant, à 2,2{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} pour les plans ouverts récemment. Mais au vu de la remontée des taux d’intérêt, il le redevient. Le montant est limité à 92.000 euros. Avec une assurance emprunteur inférieure à 0,37{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}, afin de respecter le taux d’usure, ce qui est envisageable pour les moins de 60 ans, le PEL pourrait permettre de débloquer la situation.

3. Demander une avance sur son assurance-vie

L’avance sur l’assurance-vie n’est pas un emprunt immobilier. Les conditions sont donc moins avantageuses, même si elle peut financer l’achat d’un logement. Le taux est plus intéressant que pour un crédit à la consommation. Il est parfois modulé selon des règles inscrites dans les conditions générales du contrat vie.

Le montant maximum de l’avance est limité à l’encours total du contrat, il dépasse rarement 80{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}. De ce fait, mieux vaut posséder un capital conséquent sur son assurance-vie pour financer l’acquisition d’un logement. L’avance pourra être un moyen de réduire le montant demandé à la banque pour le crédit immobilier et mécaniquement de retomber ainsi sous le taux d’usure.

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La hausse des taux de la BCE va empêcher aux Français d’emprunter

Christian PELTIER — Tue, 02 Aug 2022 07:40:07 +0000

La Banque centrale européenne (BCE) a augmenté en juillet ses taux directeurs à cause de l’inflation galopante. La BCE, a annoncé la hausse de ses taux d’intérêt (aussi nommés les taux directeurs). Une première depuis dix ans qui en dit long sur la crise socio-économique traversée par l’ Union européenne.

Cette hausse va toucher une bonne partie des Français. En effet, cette hausse symbolique (de 0 à 0,50 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} pour le principal taux) va engendrer une augmentation des taux d’intérêts bancaires et réduire le nombre de prétendants à l’emprunt immobilier.

La BCE augmente ses taux directeurs pour la première fois depuis 2011

La BCE fut fondée en 1998, et son objectif est de lutter contre l’inflation. Depuis 2016, son taux plafonne à 0 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}, puisque l’inflation était quasi nulle. Cependant, depuis 2 ans, le monde traverse une crise socio-économique sans précédent. En effet Covid-19 + guerre en Ukraine = inflation. Face à cette période d’inflation record, la BCE a donc annoncé un relèvement de ses taux directeurs. En bref, la BCE ralentit la consommation en rendant l’argent plus cher pour calmer l’inflation.

Qu’est-ce que cette hausse implique pour les particuliers ?

Ensuite, la hausse des taux directeurs engendre la hausse des taux d’emprunts bancaires. En effet, les banques se financent sur les marchés, mais aussi et surtout auprès de la BCE. Les taux bancaires augmentent considérablement depuis plusieurs mois. Aujourd’hui, les taux avoisinent les 2,5 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}, et il se peut qu’on atteigne les 3 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} d’ici quelques mois.

Les Français risquent-ils de se faire refuser davantage de prêts ?

Enfin, près d’un dossier de financement sur deux est rejeté par les banques.

Faute également au taux d’usure. Le taux d’usure est la limite mise en place par la Banque de France qui a pour but de protéger l’emprunteur des taux bancaires trop élevés.

Mais aujourd’hui, ce taux n’évolue pas aussi vite que celui de la BCE ou que l’inflation. De ce fait, des particuliers éligibles à l’emprunt, c’est-à-dire qui ne dépassent pas le taux d’entêtement de 35 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}, se sont vus refuser des emprunts bancaires qui dépassaient le taux d’usures.

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Peut-on obtenir un prêt immobilier quand on est senior ?

Christian PELTIER — Sat, 18 Jun 2022 09:48:00 +0000

Aucune loi ne dit qu’un senior ne peut pas avoir accès à un crédit immobilier. En effet, la seule condition est d’avoir 18 ans pour pouvoir déposer un dossier. De ce fait, même à 80 ans, il est possible de demander un prêt immobilier. Cependant, l’âge peut poser problème. Être trop jeune ou trop vieux peut constituer un véritable frein, surtout s’il s’agit d’un crédit immobilier.

Selon des études qui ont été réalisées par des experts de la finance en 2020, les souscripteurs de plus de 50 ans représentent seulement 12 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} de l’ensemble des dossiers validés en France. Une baisse de 5 points a été enregistrée par rapport à 2019 où le quota était de 17 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}.

D’où vient cette difficulté d’emprunter pour les seniors ?

Le principe même du crédit est peu propice à ce que des personnes âgées en bénéficient. En effet, le capital reçu est à rembourser pendant un certain temps, avec les intérêts. En France, un prêt immobilier s’étale, en moyenne, sur 20 à 25 ans. Commencer à s’acquitter de dettes à plus de 50 ans représente un risque. Il est normal que les banques s’assurent qu’elles recouvreront les sommes qui leur sont dues. C’est une précaution normale de limiter les emprunts pour les seniors. Plusieurs autres facteurs peuvent être pris en compte dans ce sens :

L’état de santé d’un individu se fragilise un peu plus à mesure que l’âge avance. Le risque de décéder avant la fin du remboursement est assez élevé.
La retraite est souvent synonyme de baisse de revenus. Les règles ont pourtant été renforcées quant au taux d’endettement maximum autorisé pour un foyer qui est aujourd’hui à 35 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}.

Les chances sont automatiquement nulles pour un grand nombre de personnes âgées.

Quel est l’âge limite pour obtenir un crédit immobilier ?

Habituellement, l’achat d’un bien immobilier se fait au moment de la vie active d’un individu, le plus tôt possible. Cependant, de nombreux seniors désirent encore devenir propriétaires et veulent donc souscrire à un prêt bancaire. Beaucoup d’entre eux se posent alors la question si les banques accepteront encore leurs dossiers. En effet, les établissements doivent évaluer les risques que présente chaque demande. Alors les personnes âgées peuvent-elles être éligibles ?

Quelles solutions s’offrent à un senior pour avoir accès au crédit immobilier ?

Évidemment, pour que votre prêt soit accordé, il est obligatoire d’avoir un dossier en béton. Les banques seront plus enclines à accorder un crédit si le capital fourni sert à investir dans un bien immobilier à fort potentiel. Il faudra aussi faire jouer le maximum de garanties possibles. Beaucoup de seniors ont d’importantes économies dans leur compte. Leur assurance-vie ou leur PER pourront notamment servir pour rassurer les établissements financiers. De plus, souvent, les demandeurs sont également déjà propriétaires d’une ou de plusieurs maisons et n’ont pas d’enfants à charge.

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Il est de plus en plus difficile d’emprunter seul pour un premier achat immobilier

Christian PELTIER — Tue, 31 May 2022 08:24:49 +0000

Acheter seul et se constituer un patrimoine n’est pas toujours simple. En effet, en raison des règles pour accéder à la propriété (taux d’endettement limité, niveau d’apport, revenus) et des prix élevés, il est de plus en plus difficile d’emprunter seul.

Les prix immobiliers ont augmenté partout en France. De plus, les conditions d’accès au crédit ont été renforcées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Désormais, les prêts de plus de 25 ans et les taux d’endettement de plus de 35{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} assurance incluse sont interdits. Conséquence, la proportion d’acquéreurs en solo est en baisse.

Plus difficile d’emprunter seul

Tout d’abord acheter seul est de plus en plus compliqué. Pour preuve, la part de profils empruntant seuls observée par Empruntis est en net recul.

« En 2021, 4 primo-accédants sur 10 ont acheté seuls. Une part en forte baisse depuis la crise sanitaire (-7 points depuis 2019) », constate l’Observatoire.

En 2021, Empruntis a observé que les acquéreurs solos achetaient majoritairement dans l’ancien (78{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}), contre 18{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} pour le neuf et 4{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} pour la construction.

L’apport personnel est un élément clé pour obtenir un crédit. En 2021, seulement 5{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} des dossiers étaient sans apport chez les primo-accédants. Et pour ceux qui ont pu obtenir un prêt sans apport, il s’agissait des emprunteurs avec de hauts revenus (en moyenne 13{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} plus élevés que ceux qui ont un apport)… Le revenu moyen mensuel des emprunteurs solos s’élève d’ailleurs à 3.873 euros et l’apport moyen à 63.657 euros.

En moyenne les emprunteurs primo-accédants ont acheté un bien d’une valeur de 226.978 euros (contre 279.158 euros pour un couple, soit 19{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} de moins) pour un prêt moyen de 185.223 euros sur 21 ans, soit un peu plus que la moyenne des crédits immobilier qui s’établit à 20 ans et 1 mois selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, avec un allongement de 15 mois depuis un an. Des durées plus longues en période de taux bas, pour compenser la hausse des prix.

Mais, des solutions existent. En effet, les primo-accédants peuvent demander des aides dédiées à un premier achat comme le prêt à taux zéro (PTZ) notamment. Ainsi, 15{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} des dossiers en ont profité pour un montant moyen à taux zéro de 50.000 euros environ.

Valeur refuge

Enfin, selon un sondage OpinionWay l’immobilier est considéré comme une valeur refuge par les acquéreurs. 28{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} des acquéreurs seuls voient l’immobilier comme un placement et 46 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} des primo-accédants pensent que c’est le bon moment pour acheter.

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L’apport réclamé par les banques pour un crédit immobilier dépasse les 50.000€ en moyenne

Christian PELTIER — Sat, 21 May 2022 08:32:41 +0000

Depuis 1 an, le montant de l’apport exigé par les banques pour un crédit immobilier a explosé et atteint des niveaux vertigineux dans certaines régions.

Jamais les banques n’avaient réclamé autant d’apport personnel pour accorder des crédits immobiliers. Par rapport à l’an dernier, au premier trimestre on constate 80{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} de hausse du niveau d’apport demandé aux emprunteurs, avec quasiment.

De fait, il faut désormais compter 52.594 € d’apport personnel en moyenne en France, contre 29.405 € l’an dernier. Une progression spectaculaire de 78{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an. L’apport équivaut donc à 20{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du coût total du projet.

Dans un tel climat d’incertitude et de hausse du coût de la vie, les banques prennent de plus en plus de précaution. Et c’est encore plus vrai dans certaines régions. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, on est proche des 24{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} d’apport personnel, à près de 75.000 € en moyenne par crédit. Mais c’est en Nouvelle-Aquitaine et dans les Hauts-de-France qu’on trouve les plus fortes progressions. Dans ces régions, l’apport a plus que doublé par en 1 an. En valeur, c’est l’Ile-de-France qui affiche le niveau d’apport le plus élevé. Comptez plus de 130.000 € d’apport par crédit distribué, soit 2 fois plus qu’il y a 2 ans.

Apport réclamé au niveau national :

Apport moyen : 19,5{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du montant du projet (crédit et apport inclus) ou 24{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du montant du crédit, soit 52.594 € en 2022, contre 29.405 € en 2021 (+78{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

Montant moyen du crédit : 217.900, contre 226.791 € en 2021 (-4{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

Apport réclamé par régions pour un crédit immobilier :

Pays de la Loire :

-Apport moyen : 18,9{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du coût total du projet (23{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du crédit), soit 46.847 € en 2022, contre 32.793 € en 2021 (+42{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

-Montant moyen du crédit : 201.428 €, contre 244.243 € en 2021 (-17{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

Bretagne :

-Apport moyen : 18{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du projet (21{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du crédit), soit 42.367 €, contre 31.052 € il y a 1 an (+36{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

-Montant moyen du crédit : 192.762 € en 2022, contre 237.445 € en 2021 (-18{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

Nouvelle-Aquitaine :

-Apport moyen : 21,7{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du projet (28{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du crédit), soit 56.449 €, contre 24.606 € en 2021 (+129{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

-Montant moyen du crédit : 201.570 €, contre 202.253 € en 2021

Occitanie :

-Apport moyen : 18,9{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du projet (23{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du crédit), soit 38.152 € en 2022, contre 29.554 € en 2021 (+29{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

-Montant moyen du crédit : 162.945 €, contre 232.628 € 1 an plus tôt (-29{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10})

Auvergne-Rhône-Alpes :

-Apport moyen : 20,1{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du projet (25{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du crédit), soit 88.991 €, contre 49.735 € en 2021 (+78{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

-Montant moyen du crédit : 355.470 €, contre 232.628 € en 2021 (+52{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10})

Ile-de-France :

-Apport moyen : 19,9{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du projet (25{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du crédit), soit 132.899 € en 2022, contre 85.985 € en 2021 (+54{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

-Montant moyen du crédit : 535.842 €, contre 448.301 € 1 an plus tôt (+19{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10})

Provence-Alpes-Côte d’Azur :

-Apport moyen : 23,7{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du projet (31{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du crédit), soit 74.688 € en 2022, contre 52.494 € en 2021 (+42{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

-Montant moyen du crédit : 240.714 € en 2022, contre 261.551 1 an plus tôt (-8{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

Hauts-de-France :

-Apport moyen : 19,3{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du projet (23{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du crédit), soit 46.473 € en 2022, contre 22.638 € en 2021 (+105{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}

-Montant moyen du crédit : 193.856 €, contre 210.500 € en 2021 (-8{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 1 an)

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Comment économiser sur ses mensualités de prêt immobilier ?

Christian PELTIER — Sat, 14 May 2022 08:46:04 +0000

À la signature d’un prêt immobilier, un tableau d’amortissement vous est remis, fixant le montant de vos échéances de remboursement mensuel. Celles-ci peuvent être fixes ou varier d’une année sur l’autre. Voici 5 conseils pour faire baisser vos mensualités de prêt immobilier.

Économiser sur l’assurance emprunteur

Certains aspects d’un crédit immobilier peuvent coûter cher. Par exemple, pour les plus de 40 ans, l’assurance emprunteur peut constituer 50 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du coût du crédit. C’est en moyenne, 30 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} du coût du prêt immobilier. C’est l’un des sujets majeurs de négociation pour un crédit immobilier.

Vous pouvez obtenir une assurance emprunteur externe à la banque et réaliser des économies sur les mensualités.

Le dispositif législatif Lagarde permet de demander à la banque de vous assurer ailleurs que chez eux grâce à une délégation d’assurance.

La loi Hamon est la plus utilisée, car elle permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment du premier mois du prêt et pendant 12 mois. Elle permet de négocier de bonnes conditions avec sa banque en acceptant l’assurance emprunteur proposée lors du montage du prêt et en changeant celle-ci par la suite.

Si le prêt immobilier a plus de 12 mois vous pouvez changer de contrat d’assurance de prêt. L’amendement BOURQUIN permet de souscrire à un nouveau contrat d’assurance de prêt à chaque date d’anniversaire du crédit immobilier en respectant un préavis.

En économisant sur les mensualités d’assurance de crédit immobilier jusqu’à la fin du prêt, vous pouvez augmenter son pouvoir d’achat.

Négocier son crédit immobilier pour réduire les mensualités de prêt

Lorsque vous négociez votre crédit immobilier, la banque vous présente une offre complète, comprenant le crédit immobilier, la caution bancaire, et l’assurance emprunteur. Il faut regarder plusieurs choses qui feront partie de la négociation et sont coûteux :

Les frais de dossier
Le taux d’intérêt du crédit immobilier
Le taux de l’assurance emprunteur
Les garanties et options de l’assurance emprunteur
Les différentes options de remboursement du crédit (remboursement anticipé notamment)

Faire un rachat de crédit pour faire baisser vos mensualités de prêt

Aujourd’hui, les emprunteurs font jouer la concurrence, car ils recherchent le meilleur rapport qualité/prix, ils. Et pour cause : toutes les banques ne proposent pas les mêmes taux, ni les mêmes conditions (assurances, garanties).

Il faut commencer par votre propre établissement financier, car c’est lui qui vous connaît le mieux. Ensuite, il faut aller voir les concurrents, et ne pas hésiter à demander aux plus gros de s’aligner sur les propositions des plus petits avec un rachat de crédit immobilier.

Réduire les frais de dossier

Si les prix des frais de dossier sont libres, c’est aussi qu’ils sont négociables ! En demandant auprès de votre banque ou de votre courtier, vous devriez obtenir une réduction allant jusqu’à 50 {f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}, ou leur suppression dans certains cas. Une réduction que vous pouvez facilement obtenir en acceptant de souscrire à une autre assurance que vous propose l’organisme prêteur (l’assurance habitation par exemple).

Réduire la durée d’emprunt

Il est possible de baisser les mensualités ou la durée de l’emprunt. En effet, plus vous réduisez la durée de remboursement, plus le coût de votre prêt sera réduit, car vous remboursez chaque mois une part d’intérêts et une part de capital emprunté :

début de l’emprunt : plutôt des intérêts,
au milieu de l’emprunt : un mélange d’intérêts et de capital,
à la fin de l’emprunt : plutôt du capital.

Plus vous empruntez sur une durée courte, plus le taux sera bas. Pour un emprunt sur une longue période, les banques appliquent des « primes de risque » pour couvrir d’éventuels défauts de remboursement (changements de situation ou accidents de la vie…). Donc plus la période de remboursement est longue, plus vous remboursez des intérêts.

Astuce : n’hésitez pas à demander des durées « originales » comme un prêt sur 12 ans au lieu de 15 ans, cela peut permettre de jouer sur le taux du crédit et ainsi de limiter le coût de votre prêt immobilier.

Si votre budget est plus important qu’à la souscription de votre crédit immobilier, vous pouvez choisir d’augmenter vos mensualités de prêt. Cela permettra de réduire la durée de votre crédit et de réduire le coût.

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Ce qui va changer pour l’assurance de votre crédit immobilier dès le 1er juin

Christian PELTIER — Tue, 10 May 2022 09:26:06 +0000

Le Parlement a adopté la proposition de loi Lemoine. La loi Lemoine permet la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur de votre crédit. Voici les 3 changements prévus par ce texte. Elle entrera en vigueur le 1er juin pour les nouveaux contrats et le 1er septembre pour les contrats en cours.

1) La résiliation de l’assurance de votre crédit à tout moment pour tous les contrats

C’était le coeur de la proposition de loi, permettre aux emprunteurs de changer d’assurance de crédit à tout moment. Jusqu’à présent, la loi Hamon permet de changer de contrat jusqu’à 15 jours avant la date du premier anniversaire. Puis ceux de l’amendement Bourquin jusqu’à 2 mois tous les ans avant la date d’anniversaire du contrat.

À partir du mois de septembre, tous les emprunteurs pourront changer d’assurance à tout moment afin de réaliser des économies sur leur contrat à condition de présenter un contrat au même niveau de garanties. Une réelle avancée pour simplifier les démarches des emprunteurs.

De plus, les assureurs devront informer les emprunteurs chaque année de leur droit et de ses modalités de mise en oeuvre.

2) La fin du questionnaire de santé pour certains prêts

Ensuite, le Crédit Mutuel supprimait le questionnaire de santé pour ses clients fidèles en fin d’année dernière, la loi Lemoine va plus loin. Cette formalité s’apprête à disparaître pour tous les crédits immobiliers dont le terme intervient avant le 60e anniversaire de l’emprunteur. Et jusqu’à 200.000 euros par personne, soit 400.000 euros pour un couple.

La suppression du questionnaire médical va permettre à ceux qui ont un problème de santé de ne pas subir d’exclusions de garantie ou de surprimes. Celles-ci viendraient faire augmenter le taux de l’assurance, mais aussi le taux d’endettement et le TAEG (taux annuel effectif global). Si le TAEG est trop élevé, il peut conduire à un refus de prêt.

3) Un droit à l’oubli au bout de 5 ans

Le « droit à l’oubli » permet aujourd’hui aux anciens malades de cancer de ne plus avoir à déclarer leur maladie à leur assureur 10 ans après la fin de leur protocole thérapeutique. Ce délai est réduit à 5 ans pour les cancers et l’hépatite C.

Les signataires de la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) auront en outre l’obligation d’engager d’ici 31 juillet 2022 une négociation sur les pathologies autres que cancéreuses.

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Combien de m2 avez-vous perdu depuis janvier à cause de la hausse des taux immobiliers ?

Christian PELTIER — Thu, 05 May 2022 08:03:41 +0000

Depuis le début de l’année 2022, les taux immobiliers sont en hausse. Ce qui a des conséquences sur le pouvoir d’achat immobilier des Français.

L’année 2022 est marquée par une remontée des taux immobiliers. En janvier, il était possible d’emprunter, en moyenne, à 1{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 15 ans, à 1,15{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 20 ans et à 1,40{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 25 ans avec des écarts importants selon les profils. Les ménages plus convoités par les banques pouvaient se financer à moins de 1{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur toutes les durées: 0,55{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 15 ans, 0,75{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 20 ans et 0,95{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 25 ans. Cependant, depuis, les taux ont remonté rapidement. En avril, les taux atteignent respectivement 1,25{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 15 ans, 1,45{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 20 ans et 1,65{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 25 ans. Et seuls les meilleurs profils qui empruntent sur 15 ans peuvent espérer avoir moins de 1{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} (0,90{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}). Selon le courtier Vousfinancer, les autres auront 1{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 20 ans et 1,25{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10} sur 25 ans.

Conséquence de la hausse des taux pour une mensualité de 1.000 euros sur 25 ans

Cette remontée des taux a déjà des conséquences sur le portefeuille des Français. Ainsi, pour un crédit immobilier sur 25 ans avec une mensualité de 1.000 euros, la capacité d’emprunt baisse rapidement. Si elle était de 259.071 euros en janvier (avec un taux moyen à 1,20{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}), elle n’est plus que de 250.040 euros aujourd’hui avec une hausse des taux de 0,3 point en moyenne (à 1,50{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}). De plus, la projection annonce 238.662 euros cet automne avec une hausse des taux de 0,7 point par rapport à janvier (à 1,90{f82ff6efc01b30b398f6b414d2107d875c2a1dad61b6e0e3f3f0bebc2d6f1a10}).

En résumé, depuis janvier, avec cette même mensualité de 1.000 euros, la capacité d’emprunt des ménages sur 25 ans a déjà reculé de près de 9.000 euros et elle pourrait avoir diminué de plus de 20.000 euros d’ici cet automne.

Étant donné que les prix immobiliers ne baissent pas, cela signifie des mètres carrés en moins pour les acheteurs. En prenant un prix moyen de 3.878 euros du mètre, avec la mensualité de 1.000 euros sur 25 ans, un acquéreur pouvait obtenir un logement de 66,8 m2 en janvier. Il doit désormais se contenter de 64,5 m2 et cet automne, cette surface devrait tomber à 61,5 m2 si les prix restent stables.

Pour une mensualité de 1.500 euros sur 25 ans

Pour une mensualité de 1.500 euros, la perte est encore plus importante. La capacité d’emprunt des ménages est passée de 388.606 euros à 375.060 euros entre janvier et avril. Elle pourrait tomber à 357.993 euros en automne.

En soit, depuis janvier, avec cette même mensualité de 1.500 euros, la capacité d’emprunt des ménages sur 25 ans a reculé de 13.000 euros et pourrait avoir diminué de plus de 30.000 euros d’ici cet automne.

Cela signifie un pouvoir d’achat immobilier qui est passé de 100,2 m2 à 96,7 m2 de janvier à avril, et qui serait de 92,3 m2 en automne.

Pour une mensualité de 2.000 euros sur 25 ans

Pour une mensualité de 2.000 euros, la baisse s’accentue toujours plus. La capacité d’emprunt des ménages est passée de 518.141 euros à 500.080 euros entre janvier et avril. Et pourrait tomber à 477.324 euros en automne.

Depuis janvier, avec cette même mensualité de 2.000 euros, la capacité d’emprunt des ménages sur 25 ans a donc déjà reculé de près de 18.000 euros et pourrait avoir diminué de plus de 40.000 euros d’ici cet automne.

Traduit en m2, cela signifie un pouvoir d’achat immobilier qui est passé de 133,6 m2 à 129 m2 de janvier à avril, et pourrait être à 123,1 m2 cet automne. Soit 10 mètres carrés de moins en seulement quelques mois !

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